Prêt Immobilier/Prêt Accession Sociale
Prêt Accession Sociale
Explication du Prêt Accession Sociale : Prêt PAS
Introduction :
Le Prêt Accession Sociale ou prêt PAS est un prêt conventionné destiné exclusivement à la résidence principale, et soumis à des plafonds de revenus de l'emprunteur.
Si le Prêt Accession Sociale ou prêt PAS a des critères d'obtention plus restrictifs que le prêt conventionné PC, il peut danc certains cas ouvrir droit aux APL ( Aide pour le Logement ) de façon plus avantageuse que celui-ci et bénéficie d'une sécurisation en cas de chômage. C'est le seul intérêt qu'on peut y trouver, par rapport à d'autres formules de prêts immobiliers. Il ne bénéficie pas, contrairement aux idées reçues, de taux immobilier plus attractifs.
Personnes concernés
Un emprunteur peut bénéficier d'un prêt accession social :
- s'il est français, ou étranger titulaire d'un titre de séjour
- s'il occupe le logement à titre de résidence principale et permanente;
- si ses revenus sont inférieurs à certains plafonds applicables en métropole.
Nombre de personnes du ménage | Plafonds de ressources Ile-de-France | Plafonds de ressources Zone 2 |
|---|---|---|
1 | 15 204 € | 12 146 € |
2 | 22 316 € | 17 764 € |
3 | 26 800 € | 21 364 € |
4 | 31 294 € | 24 959 € |
5 | 35 801 € | 28 570 € |
+ 1 | + 4 498 € | + 3 598 € |
Ces plafonds sont à comparer avec :
Les revenus fiscaux de référence de l'année n-2 de l'ensemble des personnes constituant le ménage( pour la période allant du 1er janvier au dernier jour du mois de février),les revenus fiscaux de référence de l'année (n-1) tels qu'ils sont indiqués,
pour l'ensemble des personnes constituant le ménage, par l'emprunteur
(pour la période entre le 1 er mars et la date de réception de l'avis d'imposition)
les revenus fiscaux de référence de l'année n-1 de l'ensemble des personnes constituant le ménage figurant sur les avis d'imposition ( pour la période située entre la date de réception de l'avis d'imposition et le 31 décembre de l'année de l'émission de l'offre de prêt)
Pour les personnes soumises au régime du forfait agricole, les ressources à prendre en considération sont celles figurant sur l'avis d'imposition complémentaire reçu au cours de l'année de l'émission de l'offre de prêt ou , s'il n'est pas disponible, celui reçu au cours de l'année précédant celle de l'émission de l'offre.
Le "ménage" est constitué de l'ensemble des personnes vivant au foyer du bénéficiaire du prêt accession sociale.
Cette situation s'apprécie au moment de l'émission de l'offre.
Type d'Opération financable
Un particulier peut demander de prêt accession sociale ou prêt PAS garanti par l'Etat à un taux privilégié :
- soit pour acheter un logement, une maison individuelle neuve ou un appartement neuf, situé dans un ensemble collectif avec éventuellement, les annexes et le garage
- soit pour faire construire un logement, une maison individuelle, ses annexes et garage, et acheter éventuellement le terrain
- soit pour acheter un logement existant, ou une maison et éventuellement son terrain, avec le cas échéant des travaux d'amélioration
- soit pour l'aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l'origine à l'habitation (opération assimilée à une construction de logement )
- soit pour le remboursement anticipé total d'un prêt conventionné à annuités progressives.
Le prêt accession sociale ou prêt PAS peut également financer des travaux seuls visant :
- à améliorer un logement ou une maison individuelle, isolés ou situés dans un ensemble collectif
- à adapter un immeuble ou un logement aux besoins des personnes handicapées
- à réaliser des économies d'énergie
- à agrandir un logement existant par extension ou surélévation
Conditions d'occupation du logement
Le logement financé à l'aide d'un prêt accession sociale ou prêt PAS doit constituer la résidence principale de l'emprunteur, ou celle de ses ascendants, descendants ou conjoint ou des ascendants et descendants de son conjoint.
Il doit être occupé au minimum 8 mois par an pendant toute la durée de remboursement de prêt sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
Le prêt accession sociale ou prêt PAS n'est pas accordé pour le financement d'un logement destiné à la location pour une période prolongée.
L'emprunteur peut néanmoins louer son logement temporairement :
pendant 6 ans maximum à partir de la date d'achèvement des travaux lorsqu'il achète ou fait construire en perspective de sa retraite, de son retour de l'étranger ou des DOM-TOM.
L'emprunteur doit dans ce cas, le déclarer à l'établissement prêteur.
sur simple déclaration à l'établissement prêteur, lorsqu'il ne peut plus destiner le logement à sa résidence principale et à l'organisme payeur en cas de bénéfice de l'aide.
Pendant la durée de remboursement du prêt conventionné, le logement ne peut être ni transformé en local commercial ni affecté à la location saisonnière ou à la location en meublé plus de quatre mois par an, ni utilisé comme résidence secondaire, ni utilisé à titre d'accessoire à un contrat de travail.
Normes d'Habitabilité
Etanchéité
- Les sols, murs, seuils, plafonds sont protégés contre les eaux de ruissellement, les infiltrations et les remontées d'eau.
Parties communes
- Le gros oeuvre (murs, charpentes, escaliers, planchers, balcons) est en bon état d'entretienÉlément de liste
- La couverture est étanche. Les souches de cheminées, les gouttières,
- les chéneaux, les descentes d'eau pluviale et les ouvrages accessoires sont en bon état
- Les menuiseries extérieures sont étanches et en bon état.
- Les cours et courettes, les accès et les circulations en cave, ainsi que les combles sont dégagés et en bon état d'entretien.
Canalisations
- Les canalisations d'eau, les appareils qui leur sont raccordés et les réservoirs sont établis de manière à éviter la pollution du réseau de distribution, notamment par les eaux usées et les eaux-vannes.
- Les canalisations d'eau potable desservant les logements assurent la permanence de la distribution avec une pression et un débit suffisants et sont branchés au réseau public de distribution s'il existe ; en cas de contraire, elles sont conformes aux règlements sanitaires en vigueur.
Normes relatives à la sécurité, à la salubrité et à l'équipement des logements ou des pièces isolées
Normes dimensionnelles
- Un logement comprend des pièces principales destinées au séjour et au sommeil, et des pièces de service telles que cuisines, salle d'eau, cabinets d'aisance, buanderie, débarras, séchoirs ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances.
- Il comporte au moins une pièce principale et une pièce de service (soit salle d'eau, soit cabinet d'aisance), une coin cuisine pouvant éventuellement être aménagé dans la pièce principale.
- Un local à usage d'habitation ne comportant pas d'équipement destiné à faire la cuisine est considéré comme une pièce isolée.
- La surface habitable d'un logement est égale ou supérieure à 14 mètres carrés, celle d'une pièce isolée à 9 mètres carrés.
- La moyenne des surfaces habitables des pièces principales est de 9 mètres carrés au moins ; aucune de ces pièces n'ayant une surface inférieure à 7 mètres carrés.
- Élément de liste La surface habitable d'un logement ou d'une pièce est la surface de plancher construit, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cage d'escaliers, gaines, ébrasement de portes et de fenêtres.
- La hauteur sous-plafond d'une pièce principale et des pièces isolées est égale à au moins à 2,30 mètres pour une surface au moins égale à 7 m2.
Ouverture et ventilation
- Toutes les pièces principales des logements et les pièces isolées sont pourvues d'ouvertures donnant à l'air libre.
- La ventilation des logements et des pièces isolées est générale et permanente. Lorsqu'un local, tel que la cuisine, le cabinet d'aisance, la salle d'eau ne dispose pas de fenêtre, il doit être pourvu d'un système d'évacuation de l'air vicié débouchant à l'extérieur du bâtiment, tel que gaine de ventilation à tirage naturel (verticale) ou mécanique (horizontale ou verticale), complétée éventuellement par des dispositifs de ventilation dans les pièces principales.
Installation de la cuisine ou du coin cuisine
- a pièce à usage de cuisine ou le coin cuisine comporte un évier avec siphon, raccordé à une chute d'eaux usées sur lequel est installé l'eau potable (chaude et froide)
- La pièce à usage de cuisine ou le coin cuisine est aménagé de manière à pouvoir recevoir un appareil de cuisson (à gaz ou électrique) suivant les conditions réglementaires en vigueur ou possède d'un conduit d'évacuation de fumée en bon état.
Installation du gaz et de l'électricité
- Les nouvelles canalisations de gaz et la ventilation des pièces où le gaz est utilisé sont conformes aux textes réglementaires en vigueur.
- Le logement ou la pièce isolée est pourvu d'une alimentation électrique, conforme aux besoins normaux de l'utilisateur d'un local d'habitation.
Equipement sanitaire - Tout logement comporte
- Un WC intérieur, avec cuvette à l'anglaise et chasse d'eau ; dans le cas de fosse étanche, la chasse d'eau peut être remplacée par un simple effet d'eau.
- Dans les logements de plus de deux pièces principales, le WC est séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas avec un sas
- Une salle d'eau avec installation d'une baignoire ou d'une douche et un lavabo alimentés en eau courante chaude et froide.
Toutefois, les logements d'une ou deux pièces principales pourront ne comporter :
La pièce isolée est équipée au minimum d'un lavabo avec eau courante chaude et froide et comporte l'usage d'un cabinet d'aisances collectif, situé à l'étage ou à un demi-palier de distance et desservant au plus cinq chambres.
- Qu'une pièce où est situé un WC, avec cuvette à l'anglaise et chasse d'eau ne communiquant pas directement avec la cuisine ainsi qu'un lavabo avec eau chaude et froide.
- Ou qu'une salle d'eau (ou un coin douche) situé dans une pièce de service, le cabinet d'aisances à usage privatif étant situé à l'étage ou à un demi-palier de distance.
Chauffage - Les équipements de chauffage, à l'exception de certains appareils dont la conception l'interdit, comportent un dispositif de réglage automatique de température.
Si le logement ou la pièce isolée n'est pas pourvu de chauffage central individuel ou collectif, il doit cependant comporter dans les logements de moins de trois pièces principales, un dispositif, en sus des appareils nécessaires à la cuisine, choisi parmi les suivants :
- Poêle à charbon, mazout ou bois raccordé à un conduit d'évaluation de fumée. Si l'installation existe, son bon état de fonctionnement
doit être vérifié - Radiateur à gaz fixe avec évacuation des gaz brûlés par ventouse ou raccordement à un conduit d'évacuation des gaz brûlés
- Un appareil électrique fixe.
dans les logements de trois ou quatre pièces principales, deux dispositifs au moins, si possible du même type
dans les logements de cinq pièces principales et plus, trois dispositifs au moins, si possible du même type.
- La pièce isolée est pourvue de l'un des dispositifs du même type. Ces dispositifs permettront d'assurer une température suffisante dans chacune des pièces.
Formalités
Une offre de prêt doit être adressée gratuitement à l'emprunteur avec accusé de réception : elle doit préciser les conditions du prêt, valables au minimum 30 jours.
L'emprunteur ne peut accepter l'offre de prêt qu'après un délai de 10 jours à compter de la date de l'accusé de réception.
Il dispose d'un délai minimal de 30 jours à compter de la réception de l'offre de prêt pour l'accepter ou la refuser.
L'acceptation de l'offre de prêt par l'emprunteur se fait obligatoirement par écrit avec accusé de réception, sous condition résolutoire de la conclusion du contrat définitif.
Le contrat de prêt accession sociale est conclu devant notaire après accomplissement des formalités hypothécaires.
En règle générale, le prêt est débloqué au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
Dans le cas où l'emprunteur achète un logement ancien et fait exécuter lui-même les travaux, une première partie du prêt est versée à la signature du contrat chez le notaire, une deuxième partie au fur et à mesure des travaux.
Dans le cas où l'emprunteur achète un logement sur lequel les travaux ont été exécutés, le prêt est versé lors de la signature du contrat chez le notaire.
Montant et durée
Le prêt accession sociale ou prêt PAS peut financer l'intégralité du coût de l'opération.
Le coût de l'opération comprend toutes taxes comprises
- la charge foncière ou la charge immobilière y compris les honoraires de géomètre et les taxes y afférentes, à l'exclusion des frais d'acte notariés et des droits d'enregistrement pour les terrains à bâtir ou les immeubles anciens
- les honoraires de négociation
- le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation
- les frais relatifs à l'assurance de responsabilité ou à l'assurance dommages-ouvrage
- certaines taxes afférentes à la construction :
. taxe locale d'équipement
. en Ile de France, taxe complémentaire à la TLE
. taxe pour le financement des CAUE
. taxe spéciale d'équipement perçue dans le département de Savoie
. taxe départementale des espaces naturels sensibles - frais d'état des lieux obligatoire, en cas d'acquisition d'un logement de plus de 20 ans
- si le terrain destiné à la construction a été acquis depuis moins de trois ans à la date d'émission de l'offre de prêt, sa valeur peut être prise en compte dans le coût de l'opération ou refinancée par un prêt conventionné
Montant minimum
- Pour une construction ou l'acquisition d'un logement neuf, le montant du prêt accession sociale garanti par l'Etat, ne peut être inférieur à 4500 euros.
- Pour des travaux d'amélioration, le montant du prêt ne peut être inférieur à 1500 euros.
- Dans le cas de travaux effectués dans un logement ayant au moins 10 ans ou en cas de réalisation de travaux d'économie d'énergie existant au 1.7.81, le montant minimum des travaux TTC doit atteindre 4 000 euros.